Crédit immobilier

Crédit Immobilier
Le rachat immobilier est souvent classé parmi les projets immobiliers sur le long terme. Ce qui demande une mûre réflexion sur quand le faire ? Comment le choisir et le racheter ? Ou le faire racheter ? Comment le faire racheter ? Comment le calculer ?

Quand racheter son crédit immobilier ?

Renégocier son prêt immobilier est intéressant lorsque le taux initial est supérieur de 0,5 % par rapport au taux immobilier actuel. Un nouveau prêt se substituera à l’ancien prêt. Pour que le rachat d’un prêt immobilier soit intéressant, il faut que le coût total du crédit déduit du coût du nouveau prêt immobilier soit suffisant pour couvrir les pénalités de remboursement anticipées, les frais de dossier, les coûts de mise en place de garanties. Les pénalités sont plafonnées soit à 3 % du capital restant dû.

La période idéale du rachat de prêts immobiliers doit être comprise sur la première moitié du prêt initial. Si vous avez un prêt ayant une durée initiale de dix ans, il est intéressant de négocier sur les cinq premières années, puisque les intérêts sont très importants pendant cette phase. Au-delà de cette période, le gain global devient insignifiant. Un courtier effectuera une simulation et négociera votre prêt dans les meilleures conditions possible.

Comment choisir son crédit immobilier ?

Actuellement, l’accès au crédit immobilier se durcit. Ce durcissement concerne essentiellement l’apport personnel et le niveau de revenu. Plus le client a des revenus élevés, plus cette situation est rentable pour la banque. Ainsi bien choisir la bonne banque est essentiel. Ce choix dépend du profil du client et de son apport personnel. En effet, il faut qu’il présente sa situation au niveau des cartes bleues et au niveau de ses placements.

Comment racheter son crédit immobilier ?

Rachat de crédit
Il existe 4 manières de racheter un prêt. Chacune présente des avantages spécifiques :

  • garder la même durée de remboursement : cela se traduit par une diminution des mensualités entraînant automatiquement un gain du pouvoir d’achat. Il est ainsi conseillé d’utiliser ce gain pour renégocier globalement le prêt et intégrer éventuellement une enveloppe de travaux supplémentaire.
  • diminuer la durée de remboursement en gardant la même mensualité : le gain global sera beaucoup plus important au niveau des intérêts.
  • augmenter le remboursement avec un effet immédiat sur une diminution importante de la durée. Cela garantit une économie substantielle sur les intérêts.
  • mélanger ces différentes possibilités énumérées pour pouvoir jouer sur le gain en pouvoir d’achat et sur la durée du remboursement. Cela vous conduira à faire appel à un courtier. Son analyse vous permettra de trouver la formule la plus intéressante.

Où faire racheter son crédit immobilier ?

La renégociation sur des crédits immobiliers permet un remboursement d’un crédit existant et le remplacement par un nouveau avec un meilleur taux. Lorsqu’il s’agit d’une négociation, cela se fait auprès de la même banque. Par contre, dans le cas d’un rachat de crédit immobilier, cela peut se faire auprès d’un autre établissement bancaire.

Comment faire un crédit immobilier ?

crédit immobilier
Pour que votre dossier ne soit pas refusé par les banques, vous devez différer votre achat dans le temps. Cela vous laissera le temps de combler votre découvert et de rembourser votre crédit à la consommation ou avoir une situation professionnelle stable.

Si les banques ont mis en place des conditions de crédit beaucoup plus larges, elles restent quand même très attentives et bien évidemment, ne souhaitent pas prêter aux profils les plus risqués. Ces établissements bancaires vont donc étudier de près la capacité d’emprunt des emprunteurs. Certains peuvent donc se voir refuser leur crédit. Il faut noter que les comptes mal-tenus se reconnaissent à différents signes, notamment les découverts bancaires, ou un excès de crédit à la consommation. Ces éléments sont caractéristiques d’un profil rédhibitoire. La banque est également très attentive à la situation professionnelle de l’emprunteur.

Comment calculer un crédit immobilier ?

Le calcul du crédit immobilier rassemble plusieurs paramètres : la durée, la mensualité, l’apport personnel, les taux fixes ou les taux de crédit variables, les garanties (la caution, l’hypothèque), les assurances (chômage, décès, invalidité), les frais annexes (frais de dossier…), le coût total prêt complémentaire au crédit immobilier (prêt conventionné, prêt à taux zéro +) les indemnités de remboursement.

  • Le taux d’endettement maximum

Aucun texte juridique ne définit précisément le pourcentage précis du taux d’endettement maximum. De nombreux banques le fixent à 33 % du revenu disponible, mais cela peut aller jusqu’à 40 % par exemple, si l’emprunteur dispose d’un « reste à vivre important ». Le reste à vivre est la somme d’argent dont la personne dispose après avoir payé ses dettes et ses charges fixes mensuelles. Le taux d’endettement maximum s’obtient en appliquant cette formule :

Montant du (ou des) crédit (s) x 100/revenus (salaires nets + autres revenus financiers).

Exemple : un emprunteur rembourse 450 euros/mois pour un salaire de 1800 euros. Son taux d’endettement est donc de 25 %, car 450 x 100/1000 = 25.

  • Le taux d’intérêt :

C’est un élément important qui dépend de la banque, de la durée et du profil client.

  • La garantie financière

Il y a l’hypothèque et le privilège du prêteur dernier moins cher. Il est conseillé de préférer la caution, car en cas de revente, vous éviterez les frais de main levée et vous pouvez recevoir une restitution du coût de départ.

  • Les frais de dossiers

Chaque banque applique un montant de frais de dossier qui peut être revu à la baisse.

  • L’assurance de prêt

Même si la loi Bourquin et Hamon offre le pouvoir de choisir, la banque amène naturellement le client à choisir l’un de ses produits. Il faut donc pouvoir s’appuyer sur un comparatif des garanties, exclusions et coûts.

  • L’assurance habitation

Aujourd’hui, la banque offre des solutions complètes, ce qui vous autorise à la changer tous les ans.

  • Les indemnités de remboursement par anticipation

Les Français changent en moyenne tous les 5 à 7 ans de résidence principale. S’ils ne sont pas contrôlés au préalable, les frais sont perdus. Vous pouvez profiter d’une pénalité de 6 mois d’intérêt plafonné à 3 % du capital restant dû.

  • Le prêt à taux zéro

C’est un prêt sans intérêt réservé aux primo-antécédents. Ce sont ceux qui achètent leur résidence principale et n’ont pas été propriétaires durant les deux dernières années.