Comment obtenir une caution de prêt immobilier ?

Comme pour le crédit à la consommation, toute personne a le droit de souscrire à un prêt immobilier. Pour ce dernier le prêt accordé est destiné à l’achat ou la construction d’un immeuble. Le terme du contrat est donc plus long par rapport au crédit à la consommation. L’obtention de ce genre de prêt nécessite une garantie de remboursement : C’est la caution. En effet, la banque ou tout autre établissement financier n’accorde pas de prêts immobiliers sans caution. Ainsi, toute personne voulant en bénéficier doit répondre aux exigences de celle-ci.

Comment faire pour obtenir une caution ?

Comment faire pour obtenir une caution ?

Il existe plusieurs types de cautions. Un proche peut ainsi cautionner l’emprunteur dans la mesure où il accepte les termes du contrat. A défaut, l’emprunteur peut se tourner vers un organisme de caution qui se portera garant de son prêt. Enfin, il y a l’hypothèque, c’est la procédure la plus compliquée et la plus onéreuse.

Mais comment obtenir une caution pour que la banque accepte un prêt immobilier ? Ce n’est pas si difficile en fait. En plus, il est possible de changer la caution suivant le cas.

Tout d’abord, avant de demander un crédit immobilier, l’intéressé doit s’assurer qu’il a un ou plusieurs proches qui peuvent le cautionner. La caution a un engagement non négligeable dans le processus de prêt immobilier étant donné que celui-ci est d’une durée plus longue. Dans le cas où l’emprunteur n’a pas d’ami ou de membre de sa famille pouvant se porter garant, il peut obtenir une caution mutuelle, c’est-à-dire un organisme qui se chargera de garantir son prêt immobilier. L’hypothèque, quant à elle, est comme un dernier recours pour ceux qui n’ont pas la chance d’avoir une caution, mutuelle ou pas, mais il se peut également que ce soit un choix délibéré de ne pas envisager cette option.

Prendre un proche comme caution

C’est la procédure la plus facile à appliquer. En principe, la ou les personnes qui se portent garants du client signent un document où chacune d’elles accepte de cautionner le prêt. Elles apportent ainsi leurs biens afin de constituer une garantie de remboursement au prêteur.

Dans ce cas de figure, il existe deux types de caution : la caution simple et la caution solidaire. La caution simple est moins pratiquée car n’offre pas beaucoup de privilège au prêteur en cas de défaillance de remboursement de l’emprunteur. En effet, la banque ne peut s’attaquer directement à la caution simple en cas de non remboursement, elle ne peut que les solliciter de convaincre le client défaillant. Et c’est après plusieurs démarches de discussions qu’elle peut saisir les biens de la ou des cautions pour rembourser la somme due.

Par exemple, si le client n’arrive pas à payer une seule mensualité, la banque procède à une procédure de négociation auprès de ses cautions afin de le convaincre : c’est le bénéfice de la discussion. Ce n’est qu’après une défaillance cumulée, c’est-à-dire un non remboursement de plusieurs mensualités que la banque procède à une éventuelle saisie des biens des cautions mis en gage lors de la signature du contrat de prêt.

En outre, les cautions apportent leur bien en fonction de leur capacité. C’est la totalité des biens nantis qui sera évaluée. Et si le client se voit en état de défaillance, chaque caution n’est responsable qu’à concurrence de sa part : c’est le bénéfice de la division.

De ce fait, la plupart des banques optent plutôt pour la caution solidaire qui leur permet de s’attaquer directement aux cautions au même titre que l’emprunteur en cas de non remboursement. Tous sont donc traités comme emprunteurs bien que ce soit seulement l’un d’entre eux qui a perçu la somme.

Dans les deux cas, la banque étudie minutieusement le dossier du prêt. Elle a de la sorte le choix de la caution. Mais en plus, elle étudie la capacité de remboursement de l’emprunteur en fonction du montant du prêt demandé. Ceci dans le but d’éviter un retard ou un non remboursement ultérieur.

Par ailleurs ; un dossier de prêt immobilier est plus compliqué par rapport aux autres dossiers de prêt en ce sens que la durée du prêt est longue et peut même être indéterminée.

Il est à noter cependant que si la caution est mariée, son conjoint n’est pas obligé de se porter garant pour le même emprunteur. Dans ce cas, seuls les biens de la caution seront inscrits en gage.

Opter pour une caution mutuelle

Opter pour une caution mutuelle
Comme il a été dit plus haut, la caution mutuelle est un établissement financier qui se porte garant de l’emprunteur. Bon nombre d’emprunteurs préfèrent la caution mutuelle afin d’éviter tout changement d’avis ou d’aléas majeurs venant des cautions.

Pour ce faire, ils réétudient le dossier de crédit ; c’est la banque qui fait parvenir ledit dossier à la caution mutuelle. Les études se portent spécialement sur la capacité de remboursement de l’emprunteur. Si celui-ci a déjà contracté des prêts à la consommation, cela va diminuer sa capacité financière car les échéances de tels prêts sont directement défalquées sur son salaire.

La situation peut être aussi délicate si son compte revient à un solde nul toutes les fins du mois. Ce qui explique qu’il a du mal à joindre les deux bouts. Du coup, payer les mensualités sera un fardeau pour son portefeuille.

Il se peut aussi que l’organisme de caution prête attention à la manière dont l’emprunteur gère ses revenus, est-ce qu’il dépense tout ou épargne-t-il de temps en temps.

Ce sont en effet les critères à voir lors de l’étude du dossier. Si les résultats sont positifs, le client sera facilement cautionné ; sinon il y aura refus de cautionner.

Certaines banques possèdent elles-mêmes une filiale qui se charge du cautionnement des prêts immobiliers qu’elles accordent.

Il existe plusieurs organismes de caution, à l’instar de Crédit Logement qui est, pour le moment réputé pour ses frais les plus abordables.

Procéder à ce type de caution donne naissance à des frais supplémentaires notamment les frais de la caution de prêt immobilier. Ces frais sont capitalisables et peuvent être ajoutés à la dette. Mais dans la plupart des cas, ces frais sont payés directement par l’emprunteur. En général, les frais de la caution de prêt immobilier ne dépassent pas 1% du montant total du prêt.

Si le client se voit dans une possible défaillance ultérieure, il ne se verra pas cautionné par une caution mutuelle. Ainsi, il devra recourir à la dernière forme de caution : l’hypothèque.

En quoi consiste l’hypothèque ?

C’est en fait le dernier recours lorsque l’emprunteur n’arrive pas à être cautionné. Ce processus est plus coûteux et plus long. Pour ce faire, la banque doit contacter le notaire qui sera chargé d’inscrire le bien immobilier  au registre des hypothèques. Cette inscription est déjà coûteuse mais l’avantage réside dans le fait que l’hypothèque est plus sûre car il est impossible pour l’emprunteur de vendre le ou les immobiliers  hypothéqués avant que le prêt ne touche à sa fin. Même s’il procède à un remboursement anticipé du total du prêt, il doit payer des frais supplémentaires  qui sont les frais de mainlevée d’hypothèque.

Il existe un cas particulier d’hypothèque appelé IPPD ou Inscription au Privilège de Prêteurs de Deniers. Dans ce cas de figure, la banque prêteuse est servie en premier si jamais il y a saisie immobilière.

Par ailleurs, à la fin du contrat de prêt, l’emprunteur doit procéder à la demande de mainlevée d’hypothèque. Le processus est plus long car il nécessite une demande auprès du service des privilèges du greffe du tribunal de commerce. Après cela, il doit attendre que le tribunal émette la décision de mainlevée. Cette décision sera ensuite apportée au service des Privilèges et Nantissement afin d’obtenir la mainlevée d’hypothèque.

Voilà ce qu’il faut retenir à propos de l’obtention de caution au moment de contracter un prêt immobilier, mais est-il possible de changer de caution ?

Comment changer de caution pour un prêt immobilier ?

Comment changer de caution pour un prêt immobilier ?
En principe, changer de caution implique certaines procédures, mais c’est tout à fait possible. Il existe en effet deux cas qui poussent l’emprunteur à changer de caution : changer de caution pour un prêt immobilier en cours, ou changer de caution en cas de rachat de prêt initial.

Changement de caution au cours d’un même prêt immobilier

Avant de changer de caution, il faut d’abord demander à sa banque si celle-ci donne son accord. Si le résultat est positif, le changement peut s’opérer. Si le résultat s’avère négatif, dans ce cas, le contrat en cours continue.

Voici la procédure à suivre pour changer de caution après accord de la banque. Il faut tout d’abord présenter la ou les nouvelles cautions avec leurs apports respectifs. La banque évalue ensuite la valeur de ces derniers avant de procéder à l’établissement d’un avenant au contrat de prêt initial. Dans cet avenant, il sera mentionné la raison du changement de caution ainsi que les personnes concernées par ce changement.

Il est impératif que ce type de modification des termes du contrat, en l’occurrence la ou les cautions, soit fait d’un commun accord. Le prêt initial continue, mais seulement avec une nouvelle garantie.

Lors du rachat de la solde du prêt immobilier

On dit qu’il y a rachat de crédit immobilier lorsque l’emprunteur décide de souscrire à un nouveau prêt immobilier sans avoir payé la totalité du prêt en cours. Ainsi, il doit solder le capital restant dû avec les intérêts y afférent. Le pourcentage des intérêts à payer lors d’un rachat diffère d’une banque à une autre.

Le rachat de prêt entraine aussi des frais supplémentaires, à savoir l’indemnité de remboursement anticipé, les frais de dossier, les frais de mainlevée hypothécaire et les frais de garantie, sans oublier l’assurance de prêt.

L’indemnité de remboursement anticipé (IRA) : c’est en fait le prix à payer lorsque l’emprunteur décide d’anticiper le terme du prêt. Chaque client-crédit, immobilier ou pas, possède un échéancier où il y a le calendrier de paiement de ses dettes. Le calendrier répartit les mensualités à une date précise par mois afin de prévenir l’emprunteur de la prochaine date de remboursement. Chaque mensualité est composée d’une partie « capital » et d’une partie « intérêts ». Ce sont ces intérêts qui sont les constituent la rémunération du prêt que la banque perçoit de chaque emprunteur. En cas de remboursement anticipé, les intérêts sont révisés à la baisse. Cette baisse des intérêts à verser engendre une perturbation au niveau du plan financier de la banque. Du coup, pour dissuader l’emprunteur de procéder à un remboursement anticipé, elle applique un frais à part : l’indemnité de remboursement anticipé. Cette indemnité permet aussi de minimiser la « perte » occasionnée par l’anticipation du remboursement.

Les frais de dossier sont comme tout frais de dossier de prêt. Lors d’un rachat, le client contracte un tout nouveau prêt immobilier, avec une nouvelle caution, une nouvelle durée et peut-être des mensualités différentes s’il y a augmentation ou diminution du montant du prêt. Le compteur est donc remis à zéro.

Les frais de mainlevée hypothécaire sont les frais à payer lors de la demande de mainlevée des biens hypothéqués lorsque l’emprunteur décide de remplacer le ou les biens immobiliers en question par d’autres.

Les frais de garantie sont les frais d’inscription en gage ou d’hypothèque pour le prêt immobilier. Inscrire des biens en gage ou hypothéquer des biens immobiliers ne se fait pas gratuitement. Il y a des frais à payer pour cela. Ce sont les frais de garantie. Lors d’un rachat de prêt immobilier, les biens nantis doivent être également inscrits au service concerné.

Les frais d’assurance sont les frais que l’emprunteur doit payer afin d’assurer le prêt.

Les frais

  • Rachat interne et rachat externe, deux cas possibles mais différents

Le rachat est dit interne lorsque c’est l’emprunteur lui-même qui rachète son prêt en cours. Bien que la banque subisse une certaine perte lors d’un remboursement anticipé, il se peut qu’elle ne prélève pas d’indemnité de remboursement anticipé. C’est une façon de remercier le client pour son nouveau prêt.

Quant au rachat de crédit externe, il s’agit d’un rachat du crédit par un établissement concurrent de la banque où l’emprunteur a contracté son prêt en cours. Dans ce cas, des frais supplémentaires s’appliquent.

  • Différence entre rachat de crédit et renégociation

Le rachat de crédit, tout comme la renégociation ont tous deux la même finalité : un nouveau contrat de prêt. Seulement, le rachat de crédit est à l’initiative de l’emprunteur tandis que la renégociation est une décision émanant du prêteur afin de modifier des termes du contrat. La modification porte essentiellement sur le taux du prêt. Lorsque la banque demande une renégociation, le client ne paie que les frais de dossiers.

Pourquoi le prêt immobilier nécessite un cautionnement ?

En premier lieu, la caution permet au prêteur de garantir le remboursement du prêt. En plus de son engagement personnel, la caution apporte des biens à gager ou hypothéquer. C’est pour instaurer le climat de confiance entre emprunteur et prêteur.

En outre, la caution constitue un recours en cas de non remboursement du prêt. C’est à travers la caution que la banque met la pression sur l’emprunteur lorsque ce dernier se voit en difficulté de paiement.

Cautionner quelqu’un lors d’un prêt immobilier n’est pas à la portée de tout le monde. C’est à la fois un engagement financier et moral. Engagement financier car la caution apporte des biens à titre de garantie ; moral parce que la caution garantit la solvabilité et la bonne foi de l’emprunteur.

L’engagement financier de la caution

Comme il a été dit, la caution s’engage financièrement au prêt immobilier bien qu’il n’en tire aucun profit. C’est donc un acte totalement désintéressé. Mais il se peut que celle-ci soudoie l’emprunteur de lui donner une partie du crédit accordé. Cela est considéré comme un détournement car dans les termes d’un contrat de prêt, indifféremment de son type, la caution, sauf si c’est une caution conjointe, ne bénéficie pas du prêt en question.

En cas de non remboursement du prêt, la caution est dans la plupart des cas directement attaquée par le prêteur. C’est une caution solidaire.

La banque peut donc saisir et vendre directement les biens de la caution si l’emprunteur est défaillant. Elle a tout à fait le droit de saisir tous les biens mis en garantie même si le capital restant dû est inférieur à la valeur totale de ces biens.

L’engagement moral de la caution

Avant même de contracter le prêt, la caution, si c’est un proche de l’emprunteur, doit être convaincu de la solvabilité de celui-ci. Une personne ordinaire n’est pas toujours apte à faire une étude approfondie du dossier financier de l’emprunteur, elle fait simplement confiance à celui-ci pour sa solvabilité ainsi que sa bonne volonté à rembourser le prêt.

En cas de non remboursement, le prêteur peut, avant de procéder à une éventuelle saisie, faire appel à la capacité de négociation et de discussion de la caution. Aussi, il est de son devoir de presser, en quelque sorte, l’emprunteur afin que ce dernier trouve un moyen d’honorer son engagement.