Comment ne plus être caution d’un prêt immobilier ?
Lorsqu’une personne demande un prêt immobilier à une banque, celle-ci exige toujours des garanties de remboursement en cas de défaut de paiement. Celles-ci peuvent être des biens immobiliers, des hypothèques, des véhicules ou bien d’autres encore. Mais à part ces garanties, elle peut également demander une caution pour assurer le paiement total du prêt. Cela peut être une personne ou une société qui prend en charge le remboursement des dettes lorsque l’emprunteur est en difficulté de paiement.
Comment fonctionne le cautionnement dans un prêt immobilier ?
Dans un prêt immobilier, le cautionnement met en relation trois personnes à savoir le créancier, le débiteur et la caution. Cette dernière s’engage à la demande de l’emprunteur à garantir son crédit. Pour la banque, cet engagement lui assure le remboursement des mensualités restantes dans le cas où l’emprunteur est en difficulté financière. C’est donc une sorte d’assurance pour l’établissement financier. Cet engagement est surtout réservé aux dossiers les moins risqués. Il a un mode de fonctionnement souple et adapté aux besoins des créanciers. Il suffit pour ces derniers de sélectionner les dossiers de la personne qui se porte caution pour le débiteur. Ils vont examiner sa solvabilité pour l’autoriser à être caution. Son comportement bancaire, ses revenus, sa profession et le montant du prêt sont les points qu’ils vont étudier pour pouvoir accepter le dossier. Dans le cas où le taux d’endettement est trop élevé par rapport au revenu et si la source de revenu n’est pas stable, le dossier de cautionnement peut être refusé par l’organisme bancaire. Cette dernière peut suggérer le recours à une garantie hypothécaire.
En outre, il faut noter qu’opter pour le cautionnement pour garantir un prêt immobilier est très avantageux pour l’emprunteur. Il peut profiter d’un tarif moins onéreux que l’hypothèque. De plus, c’est un engagement qui ne requiert pas l’intervention d’un notaire, contrairement aux garanties hypothécaires. Cela permet donc de réduire les frais. Enfin, le délai de traitement de cautionnement est plus rapide que les autres garanties. La caution bancaire est un contrat écrit. Il est établi en même temps avec le dossier de prêt immobilier. Si la personne décide de s’engager dans cette initiative, il va dans ce cas signer tous les dossiers nécessaires pour le cautionnement.
Les différents types de caution dans un prêt immobilier
Obtenir un prêt immobilier est plus ou moins facile avec les offres proposées par les banques. Les emprunteurs peuvent avoir le choix entre les cautions, les hypothèques et les garanties. En ce qui concerne les cautions, il en existe plusieurs types qui dépendent de la nature, de la durée de l’engagement et de son étendue. On a tout d’abord la caution simple qui n’est seulement contactée que lorsque le débiteur n’arrive pas à rembourser ses dettes à la banque. En cas de retard de paiement, cette dernière se retourne tout d’abord vers l’emprunteur principal pour tenter de récupérer les sommes à payer. Elle utilise pour cela différentes relances à savoir téléphonique ou e-mail. Des agents de crédits peuvent même s’approcher du débiteur. Si l’établissement financier ne reçoit pas le paiement de la part du débiteur, il va ainsi contacter la caution simple. Dans le cas où il existe plusieurs cautions bancaires, le débiteur peut appeler le bénéfice de discussion. Dans ce dernier, la caution simple a la possibilité de payer la dette de l’emprunteur selon son engagement. Cela peut être seulement 1/3 de la dette.
Par la suite, il existe la caution solidaire qui est un engagement total d’un prêt immobilier. Elle s’engage à payer toutes les dettes à la place du locataire ou de l’emprunteur en cas de défaillance de prêt. S’il existe des problèmes au niveau du paiement, à savoir un retard ou une insolvabilité, l’institution financière fera appel à la caution solidaire sans chercher à savoir si le locataire ou le propriétaire du logement, c’est-à-dire le débiteur, est en mesure de payer. La caution solidaire se porte complètement garant d’un prêt immobilier et elle sera tenue pour responsable des problèmes d’échéances du débiteur.
En outre, il existe des cautions solidaires multiples dans un prêt immobilier. Dans cette situation, les banques ont le droit de choisir la caution la plus solvable d’entre elles pour régler toutes les dettes du débiteur. Si celui-ci n’arrive pas à prendre ses responsabilités, les banques ajoutent une autre caution pour aider la première personne à remplir ses engagements. Toutes les personnes qui se sont présentées comme caution solidaire construiront ensemble le règlement de la dette. Quelques fois, les moyens collectifs sont la meilleure façon de régler les problèmes financiers.
Les raisons de se rétracter d’un cautionnement de prêt immobilier
La caution est un engagement dans un prêt immobilier. Une fois contractée, il est difficile de s’en défaire. Seulement, il arrive que certaines personnes décident de se rétracter pour différentes raisons. La première, c’est d’éviter les risques que peuvent présenter un tel engagement. Effectivement, en cas de défaut de paiement du débiteur, la personne qui se porte caution peut également être responsable. Ses comptes bancaires, ses biens immobiliers, ses véhicules ou ses revenus peuvent faire l’objet d’une saisie dans le cas où les deux personnes, à savoir débiteur et caution, n’arrivent pas à payer les dettes auprès de la banque. De plus, la caution peut même être poursuivie en justice avec le débiteur si la situation s’aggrave. D’un autre côté, il faut aussi savoir que l’acte de cautionnement peut entrer dans le cadre de la succession. En cas de décès de la caution, ce sont les enfants qui vont prendre le relai. C’est dans ce cas, l’une des raisons pour certaines personnes de se rétracter du cautionnement dans un prêt immobilier. Elles ne souhaitent pas que leurs enfants puissent avoir des problèmes dans cet engagement. Dans cette situation, la banque peut demander à la caution de souscrire à une assurance-décès au bénéfice du prêteur pour éviter la succession.
En revanche, il faut être prudent si on décide quand même de s’engager dans le cautionnement de prêt immobilier. Effectivement, il est impératif de bien étudier le projet et de négocier les conditions avec la banque. Il faut se renseigner si c’est un cautionnement à durée déterminée, illimitée ou donnée jusqu’au remboursement. En général, la durée du contrat de l’engagement de la caution commence dès la signature et ne prend fin qu’après le remboursement des sommes dues.
Les meilleurs moyens d’annuler le cautionnement d’un prêt immobilier
Une personne qui s’engage à garantir le cautionnement d’un prêt immobilier, dispose de multiples moyens de défense pour annuler son cautionnement. Si elle n’arrive pas à rendre invalide le cautionnement, elle pourra quand même tenter de réduire le montant à payer en cas de défaillance de paiement du débiteur. La caution d’un prêt immobilier doit miser sur un acte de caution invalide. Normalement, un acte de caution n’est pas légalement valable si les termes du cautionnement ne sont pas consentis volontairement et consciemment. Si la caution a signé et a consenti le contrat de prêt par erreur, par dissimulation ou par incompréhension, cela signifie que le consentement a été modifié. A priori, le consentement d’une caution ne doit pas se faire sous la contrainte ou la manipulation. Quelles que soient les formes de la contrainte, notamment physique, psychologique ou morale, l’engagement de la caution peut être annulé par le tribunal financier si elle a été exercée à la caution. Cependant, si la caution a été manipulée par le créancier, cela pourrait influencer la décision de la justice sur le litige de cautionnement. Il faut savoir que ce genre de dissimulation n’annule pas le cautionnement.
On retiendra que la dissimulation et le mensonge du débiteur envers la caution sont également des sources indiscutables d’annulation de cautionnement pour un prêt immobilier. Cependant, le fait d’être manipulé par le débiteur n’est pas suffisant et n’a aucun effet sur le changement de cautionnement. Le meilleur moyen d’annuler un cautionnement d’un prêt immobilier est donc de déclarer les mensonges et ne pas savoir que le débiteur est insolvable.
En outre, si la banque engage une caution alors qu’elle connait très bien la situation d’insolvabilité de son client, cela peut mener à une annulation de cautionnement dans un prêt immobilier. Pour engager et souscrire une caution dans le rang de cautionnement, il faut que cette institution financière renseigne la ou les cautions de la situation financière du débiteur. C’est comme un moyen de prévenir en avance tous les éventuels risques à la caution. Après avoir reçue cette information, il est tout à fait possible que la caution persiste à s’engager dans le cautionnement, elle sera la seule responsable de tous ses engagements en cas de défaillance de prêt. Mais, dans un autre cas où la banque connaît l’insolvabilité de son client, mais qu’elle ne prévient pas la caution, elle commettra ainsi une faute grave qu’on appelle un dol. Tout engagement de cautionnement sera annulé lors d’une procédure de liquidation judiciaire en cas de dol. La caution sera tout de suite libérée de ses engagements.
Par ailleurs, on peut également annuler ou demander une facilité de paiement si le cautionnement est disproportionné. Une institution financière ne bénéficie pas d’un contrat de cautionnement conclu par une personne physique si l’engagement a été achevé de façon disproportionnée aux biens et revenus de la caution. Un cautionnement disproportionné signifie que les revenus escomptés ne suffisent pas à assurer la garantie. Dans ce cas, le cautionnement ne peut pas être pris en considération, car les sources de revenus de la caution sont insuffisantes et disproportionnées lors de la souscription de cautionnement. Les revenus réguliers perçus par la caution doivent être pris en compte par rapport à la valeur de cautionnement. Cela compte à partir de la date de son engagement. Ce genre de principe de cautionnement a été établi d’après l’article de loi 5-9-2018 n°16-25.185 FS-PB. De plus, une analyse financière particulière doit être effectuée avant la signature du contrat de cautionnement pour connaître la solvabilité de la caution par rapport à son engagement. Pour un prêt immobilier, le montant de prêt peut s’élever à une somme conséquente. Ainsi, toute les parties prenantes de l’emprunt doivent être analysées financièrement, que ce soit le débiteur ou la caution. C’est aussi valable pour une personne morale comme une entreprise ou une filiale. Le même principe sera appliqué. Il ne faut pas oublier de mentionner que dans un cautionnement disproportionné, il se pourrait que la caution demande une facilité de paiement ou un ajournement jusqu’à ce que sa situation financière soit améliorée et lui permette de faire face à ses obligations.
Enfin, le contrat de cautionnement ne comporte pas toutes les mentions obligatoires dans un contrat de prêt immobilier. L’annulation ou la résiliation de contrat de cautionnement est prévue par l’article L 341-2 du Code de commerce ou la mention prévue par la loi du 6 juillet 1989 et la reproduction manuelle de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il est tout à fait possible de résilier un contrat de cautionnement dans un contrat de prêt ou de bail si les conditions dans ces lois sont remplies par la caution.
Comment limiter son engagement en tant que caution solidaire d’un prêt immobilier ?
Être une caution solidaire est un engagement très important qui peut engendrer de nombreux problèmes, principalement financiers, mais également pour la réputation. En cas de difficulté, il est quand même possible de limiter cet engagement, voire de se désengager d’un cautionnement en suivant quelques étapes.
Premièrement, la caution solidaire peut être demandée lors de la location d’un bien immobilier ou de l’engagement dans un crédit. Cependant, le créancier doit fournir les informations nécessaires sur les engagements. C’est dans ce document que les responsabilités de la caution seront mentionnées. Il faut donc que la caution étudie bien la manuscrite avant de signer le contrat de prêt. Il faut que le document soit clair, surtout sur la démarche pour une caution solidaire de location d’un bien immobilier. La caution solidaire est plus concernée sur le contrat de crédit. Elle est plus impliquée aussi pour ce qui touche à l’exigence de l’établissement de respecter l’échéance. La présumée caution doit dans ce cas, réfléchir à deux fois avant de signer quoi que ce soit pour anticiper toutes éventualités. La caution peut même limiter ses engagements en négociant en avance, certaines mesures auprès de l’établissement de crédit. La caution doit demander conseil à ses proches avant la signature de cautionnement d’un prêt surtout pour un prêt solidaire.
Deuxièmement, il est tout à fait faisable de fixer des limites à son engagement en tant que caution solidaire avant la signature. La caution solidaire a le droit de demander une réduction de responsabilité si elle trouve que son engagement est trop lourd par rapport à ses sources de revenus et son patrimoine financier. Ce genre de demande peut se faire, mais à condition que la demande soit faite par écrit avant la signature. Elle doit être adressée à l’institution de crédit. Si la demande est acceptée, la caution solidaire bénéficie d’une limitation d’engagement en cas de défaillance de paiement de la part du débiteur dans un prêt immobilier. Il faut cependant qu’un document officiel soit signé par la banque et la caution sur cette partie du contrat en présence d’un notaire. Il est donc possible de proposer au créancier quelques conditions comme le désengagement de la caution à certaines conditions en cas de licenciement, de litiges ou de divorce. Or, la banque a le droit de refuser cette demande de limitation d’engagement d’une caution solidaire.
Troisièmement, pour un bail de location, le désengagement d’une caution est difficile à réaliser si la durée est bien déterminée. Il faut attendre que la durée d’engagement soit terminée pour sortir du cautionnement. Il est vrai qu’on ne peut pas résilier le contrat de cautionnement dans un bail de location, mais on peut par contre l’annuler une fois la durée de bail terminé. La caution prendra fin au terme du bail. Le cautionnement solidaire sera ainsi caduc au terme du bail.
Outre ces étapes, si l’engagement de la caution solidaire est conclu pour une durée indéterminée et si aucune date n’est mentionnée dans le contrat de prêt immobilier, alors on peut demander la résiliation de statut de caution solidaire à condition d’attendre la fin du bail. La résiliation ne sera considérée qu’à la fin du bail. Cela signifie que si la caution demande son désengagement alors que le bail ne prend pas fin, elle sera toujours en charge des dettes jusqu’à la fin du contrat. Dans le cas d’une caution solidaire de location d’un bien meublé ou dans le cas d’un bail commercial par exemple, la caution solidaire sera désengagée dès la réception de son courrier.
Comment résilier un cautionnement d’un prêt immobilier locatif ?
La procédure de résiliation de cautionnement d’un prêt immobilier ressemble à toute procédure administrative à caractère officiel. Il faut que la caution rédige une lettre à l’intention de la banque ou de la microfinance sur le sujet de résiliation de cautionnement. Elle doit envoyer ce document signé et approuvé par courrier recommandé avec accusé de réception à l’adresse du créancier. Il faut être très précis dans l’envoi de la lettre de demande de résiliation, car il se peut que la banque possède plusieurs institutions bureautiques. Il se peut également que le courrier soit égaré ou perdu. Si la caution possède un numéro de contrat de location, il est important qu’elle l’utilise comme référence dans son courrier afin de faciliter l’identification de la personne. Cela aidera dans les démarches.
Aussi dans le corps du courrier, la caution doit inscrire à nouveau les informations principales demandées lors de son engagement. Elle doit aussi faire figurer le nom, les prénoms, la date et le lieu de naissance, l’adresse des personnes garantes et du locataire ainsi que du débiteur. Il faut absolument indiquer qu’à la date du courrier, la personne qui porte la caution renonce au cautionnement solidaire. Il faut préciser qu’elle ne veut plus s’engager sur le paiement des loyers impayés et tous les autres frais pour lesquels elle s’est engagée. Si c’est nécessaire, la caution doit également réécrire les termes stipulés dans le contrat de caution.
Ensuite, il faut énoncer également que la caution solidaire en toute connaissance de cause souhaite renoncer à cette caution et qu’elle est pleinement informée que la résiliation sera effective à la fin du bail.
Enfin, la caution doit stipuler clairement qu’une fois que le bail arrivera à échéance et que la résiliation deviendra effective, elle ne sera plus responsable des dettes du locataire si celui-ci se réengage dans un bail auprès du propriétaire actuel. C’est la meilleure manière de se désengager dans un cautionnement solidaire d’un prêt immobilier locatif. C’est une procédure légale et formelle, sauf pour un régime spécial. Normalement, le propriétaire ou le créancier accepte ce genre de demande après la fin du bail de location.
Quelques astuces pour éviter un engagement long d’un cautionnement d’un prêt immobilier
Un prêt immobilier engage parfois pour une longue durée une caution. Ainsi, il faut avoir complètement confiance en la personne pour laquelle on doit se porter garant. Il faut que la personne soit digne de confiance et soit pleinement consciente des enjeux pour éviter les problèmes dans le futur. C’est le meilleur moyen de s’assurer que le débiteur ne sera pas à l’origine de mauvaises surprises. En cas de problèmes financiers ou en cas de litiges du débiteur, il est conseillé pour une caution de consulter un spécialiste afin de trouver des solutions. Il est tout à fait probable qu’un avocat puisse sortir la caution d’une affaire de cautionnement. Il faut donc demander l’aide d’un professionnel dans les affaires juridiques pour défendre ses intérêts et pour éviter un engagement de cautionnement.
Il faut prendre conscience qu’un engagement de cautionnement est un contrat à vie et même plus. Cela veut dire qu’en cas de décès de la caution solidaire, les dettes pourront être passées à ses héritiers même s’ils n’ont pas signé le contrat de cautionnement. Pour éviter que cela ne se produise, on doit anticiper et changer l’acte de caution. Il faut demander à la banque une annulation totale du cautionnement en cas de décès. Si la banque refuse cette demande, on peut engager un avocat pour soutenir sa cause devant un tribunal. Sinon, il suffit de ne pas signer le contrat de caution.
Les établissements de crédit ont parfois des procédures qui leur sont spécifiques. Avant de commencer toutes démarches de résiliation, il faut bien se renseigner auprès d’eux pour éviter les problèmes. Effectivement, ils ont chacun leurs offres et conditions de cautionnement dans un prêt immobilier.
Engager un avocat pour ne plus être une caution dans un prêt immobilier
Si l’on souhaite se désengager d’une caution bancaire dans un prêt immobilier, il est tout à fait possible de demander de l’aide à un avocat. Ce professionnel fait en sorte que l’arrangement et la médiation entre les deux personnes se passent dans les meilleures conditions. Si le cautionnement est consenti, mais ne se déroule pas devant le juge, l’avocat pourra arranger les choix de la caution par rapport à la manière dont elle veut procéder à la résiliation de cautionnement. La caution et l’établissement de crédit peuvent également choisir de s’arranger amicalement par un accord, ceci pour éviter de poursuivre l’affaire en justice. Une fois que le compromis est signé par les deux parties, il sera authentifié par l’avocat auprès d’un notaire. Dans ce cas, chaque partie doit faire appel à son propre avocat qui doit s’assurer de leur consentement et de l’accord. Le rôle des avocats consiste à représenter et à être un intermédiaire de médiation pour son client.
L’objectif de l’avocat est de rédiger un accord signé entre les deux parties qui consiste à sortir définitivement la caution de son engagement. Tout acte de l’avocat est en rapport avec la jurisprudence, c’est-à-dire à l’application du droit légal et à l’acceptation des accords convenus entre les deux parties. Cet accord est en effet un contrat constitué des éléments relatifs aux conditions de résiliation ou annulation de l’engagement de cautionnement. On doit trouver dans cet accord, la mention de la rupture de contrat et les modalités de paiement des prestations compensatoires si nécessaire. Normalement, un huissier de justice trouve toujours une solution pour tirer son client d’affaire pour au moins limiter les dégâts. Il se pourrait que la caution paye une part de son engagement initial grâce à l’intervention de cet expert dans le domaine foncier, immobilier et juridique. En cas de litige, les deux parties ont le droit d’engager un avocat pour défendre leurs intérêts respectifs dans le droit immobilier. Cet huissier de justice est un représentant de son client auprès du tribunal. Il peut également être un conseiller et un intermédiaire juridique et administratif.
En tant que caution solidaire, il est conseillé d’engager un avocat une fois que le problème d’insolvabilité du débiteur se présente. Il faut absolument anticiper la situation et se défendre coûte que coûte surtout si on ne veut pas être responsable d’une défaillance de prêt immobilier. Le fait d’engager un avocat est donc une bonne initiative pour ne plus être une caution dans un prêt immobilier.